Конкуренција кодова коришћења земљишта за земљишне парцеле намењене велепродајним пољопривредним пијацама је један од практично најзначајнијих проблема у планирању коришћења земљишта{0}} таквих пројеката. Разлог лежи у чињеници да је инфраструктура велепродајних пољопривредних пијаца сложена по природи: комбинује трговинске платформе, магацинске{2}}логистичке објекте, транспортне услуге и услужне објекте, што често доводи до „конкуренције“ различитих кодекса коришћења земљишта у пракси.
Ову информацију дели др права, заслужени правник Украјине, народни посланик ВИ, ВИИ сазива, члан Комитета Врховне Раде Украјине за аграрну политику и земљишне односе (2012-2014) Володимир Пилипенко.
Један пример конкурентних кодекса коришћења земљишта је 01.12 (За постављање инфраструктуре за велепродајне пољопривредне пијаце) и 03.07 (За изградњу и одржавање трговинских зграда). Велепродајно тржиште скоро увек обухвата трговачке павиљоне/просторе, административне просторије, услужне зграде, што понекад може грешком довести до додељивања шифре коришћења земљишта 03.07 или 03.15 уместо специфичне шифре 01.12.
Када су у питању агро{0}}услуге (услуживање произвођача, опреме, агрохемије, услужне делатности), понекад постоји конкуренција између шифри 01.11 (За пружање услуга у пољопривреди) и 01.12 (За постављање инфраструктуре за велепродајне пољопривредне пијаце).
Препоручени алгоритам за превазилажење колизије кодекса коришћења земљишта, који одговара логици судске праксе:
1. Одредити категорију земљишта из власничких исправа за парцелу и података Државног катастра земљишта. Ако је категорија земљишта пољопривредно, онда је додељивање шифре коришћења земљишта која припада стамбеном и јавном земљишту без одговарајуће промене правног режима земљишта немогуће. Постоје случајеви када се већ формирана земљишна парцела, укључујући и оне одузете од корисника земљишта за јавне потребе, преноси на велепродајно пољопривредно тржиште. Члан 10. Закона Украјине „о велепродајним пољопривредним тржиштима“ предвиђа куповину/експропријацију за јавне потребе, а процедурално, такве радње се спроводе у складу са правилима Земљишног законика Украјине (чл. 146, 149, итд.) и, ако је потребно (када је у питању приватна својина), узимајући у обзир посебан Закон Украјине „О земљишним парцелама које се налазе у земљишним парцелама, странцима који се налазе у другим земљама. власништво, за јавне потребе или из разлога друштвене нужде“.
У овом случају, постоје ситуације када се врши експропријација пољопривредног земљишта, а само се мења врста коришћења земљишта у оквиру наведене категорије. Због тога је потребно узети у обзир власничку исправу претходног корисника земљишта да би се одредила тачна категорија земљишта која ће бити сачувана након експропријације и преноса на велепродајно пољопривредно тржиште.
Законодавство о земљишту директно повезује инфраструктуру велепродајних пољопривредних пијаца са категоријом пољопривредног земљишта. Тако је чланом 22. Закона о земљишту Украјине дефинисано да пољопривредна земљишта обухватају она која су предвиђена за производњу пољопривредних производа, за пољопривредна научно-истраживачке и образовне активности, као и за постављање релевантне производне инфраструктуре, укључујући инфраструктуру велепродајних пољопривредних пијаца.
Ова законска логика је детаљно разрађена у Класификацији врста коришћења земљишта, где је у оквиру одељка „Пољопривредно земљиште“ предвиђена посебна врста коришћења земљишта 01.12 – „За постављање инфраструктуре за велепродајне пољопривредне пијаце“. Дакле, из перспективе земљишноправног режима, постављање велетржнице (као инфраструктурног објекта пољопривредног тржишта) треба формализовати на пољопривредном земљишту тако што ће се у документацији за управљање земљиштем утврдити одговарајући тип коришћења земљишта (01.12) и то одразити у подацима Државног катастра земљишта.
2. Из примарних докумената (одлука/уговор/државни акт/пројекат управљања земљиштем) утврдити „главну намену“ пружања парцеле.
3. Примените принцип специјалности (лек специалис): ако постоји специфичан код у класификатору за ваш случај, изаберите га. За инфраструктуру пољопривредних пијаца на велико класификатор директно укључује шифру 01.12.
4. Проверити усклађеност са урбанистичком документацијом (функционална зона/зонски план/обухватни план). Ово је посебно важно када се земљиште налази у насељеном подручју. Ако је функционална зона „агро-логистика/производња/складиште/тржишна инфраструктура“, онда је шифра 01.12 неспорна.
5. Утврдити правну природу инфраструктуре која се налази у оквиру парцеле. Утврдити да је пројекат/објекат заиста велепродајна пољопривредна пијаца, а не малопродајни трговачки центар. Најјачи маркери: 1) статус пољопривредне пијаце на велико додељен у складу са законом (наредба надлежног органа + сертификат), ако се већ добија или се стиче упоредо; 2) правила рада/пословни модел (великотрговински ток, пољопривредни производи, логистика, смањење губитака, „инфраструктура пољопривредног тржишта“ као комплекс). Уколико преовладава инфраструктура велепродајног пољопривредног тржишта (проток робе + логистика + услуга за произвођача/купца), препоручљиво је користити шифру 01.12. Уколико преовлађује комерцијална трговина (продавнице/павиљони без одређене функције пољопривредне „пијаце”), преовладава шифра 03.07 (или шифра 03.10 у претходној верзији Класификатора).
Шифре 01.12 и 03.07 (раније 03.10) нису „варијанте исте“ намјене земљишта већ шифре различитих правних режима јер је 01.12 директно у склопу пољопривредног земљишта, док 03.10 описује објекте јавне/комерцијалне инфраструктуре.
Зашто земљишту за велепродајне пољопривредне пијаце треба доделити шифру 01.12 и ризици класификовања таквих парцела као земљишта јавне изградње.
Прво, у Закону о земљишту Украјине постоји директна индикација: инфраструктура велепродајних пољопривредних пијаца је компонента пољопривредног земљишта. Члан 22. Закона о земљишту Украјине директно укључује инфраструктуру велепродајних пољопривредних тржишта у сврхе за које се пољопривредна земљишта обезбеђују. Дакле, ако је објекат у суштини „пољопривредна пијаца на велико“, исправна основа за коришћење земљишта је пољопривредно земљиште, а не јавна изградња.
Друго, план коришћења и зонирања земљишта (ЛУЗП) предвиђа посебну, уску шифру 01.12, која има предност у односу на општу „тржишну“ шифру 03.07 (раније 03.10).
Треће, приоритет коришћења пољопривредног земљишта у пољопривредне сврхе. Закон о земљишту Украјине утврђује приоритет земљишта погодног за пољопривреду и задржава опрез када их додељује не у „пољопривредне сврхе“. Ако је велепродајно пољопривредно тржиште функционално део ланца пољопривредне производње (логистика/складиштење/примарна прерада, итд.), онда претварање таквог земљишта у јавну изградњу додељивањем шифре 03.07 (раније 03.10) изгледа као неоправдано уклањање са пољопривредног земљишта, што је у супротности са члановима 22, 23 Закона о земљишту Украјине.
Четврто, примена кода 03.07 (раније 03.10) захтева стриктно поштовање услова урбанистичког планирања. Тако се стамбена и јавна земљишта користе у складу са генералним планом и другом урбанистичком планском документацијом. За парцеле ван насељених места, то често значи да ће без одговарајуће планске основе и функционалног оправдања, власти/регулаторна тела довести у питање легитимност таквог „урбанистичког“ коришћења.
Важно појашњење: тренутна верзија члана 38. Закона о земљишту Украјине формулише концепт стамбених и јавних земљишта функционално, без директне везе "само унутар насељених подручја." Међутим, ако се пренос земљишне парцеле на велепродајно пољопривредно тржиште догодио пре 17.06.2020 (пре измена члана 38 Закона о земљишту Украјине), онда је сврставање те парцеле као јавне градње немогуће.
Не постоје регулаторне забране лоцирања земљишне парцеле са врстом намјене 01.12 „За постављање инфраструктуре за велепродајне пољопривредне пијаце“ у оквиру насељених мјеста – под условом испуњења услова за функционалну намјену територије (урбанистичко-планска документација) и одговарајуће намјене земљишта. Закон Украјине „О велепродајним пољопривредним пијацама“ предвиђа да локације пољопривредне инфраструктуре одређује овлашћени централни орган „на релевантној територији“ на основу економске сврсисходности (без резерве „само ван насељених места“).
Слично, не постоји општа законска забрана да се шифра 03.07 додељује само земљишним парцелама у насељеним подручјима. Од 2020. године дефиниција стамбеног и јавног земљишта у Закону о земљишту Украјине није везана искључиво за насељена подручја, већ је описана кроз функционалну употребу (смештај стамбених зграда, јавних зграда и објеката, итд.).
Закључци
Присуство посебног правног режима за велепродајна пољопривредна тржишта не елиминише главни проблем – фрагментацију законске регулативе о земљишту, која генерише „конкуренцију“ кодекса о коришћењу земљишта и, као резултат, повећане конфликтне и регулаторне ризике за пољопривредна предузећа.
Истовремено, с обзиром на горе описану законодавну логику, појачану заштиту пољопривредног земљишта, као и намеру државе да обезбеди њихово коришћење првенствено у пољопривредне сврхе, пољопривредне пијаце на велико, у складу са законом утврђеном процедуром, прибављају земљишне парцеле посебне намене, односно за постављање инфраструктуре за велепродајне пољопривредне пијаце. Стога се одговарајућим парцелама у овом случају може доделити шифра коришћења земљишта 01.12 као једина могућа и која одговара шифри стварног коришћења.
У практичној димензији, одређивање „исправног“ кодекса коришћења земљишта требало би да се ослања на примарне документе формирања парцеле, стварну доминантну функцију инфраструктуре и урбанистичка ограничења (функционалне зоне), а не на формалне ознаке појединачних објеката (павиљони, трговински простори), који су само елементи комплексне инфраструктуре велепродајног пољопривредног тржишта. Квалитетна правна провера документације приликом формализације права на земљиште за велепродајно пољопривредно тржиште обезбеђује кључне аспекте – предвидљивост реализације инфраструктурних пројеката, заштиту инвестиција и минимизирање ризика од правних спорова и кривичног гоњења.
